Pinel : taux de rendement interne net > 14% !
Certains programmes immobiliers offrent des rendements fort attractifs, grâce aux avantages fiscaux de la loi Pinel et aux taux d'emprunt particulièrement bas.
Profitez-en!
Je vais vous présenter l'aspect financier d'un investissement Pinel sur un T3 de 65 m2 d'un programme à Olonne-sur-Mer, sur la côte Vendéenne, que j'ai récemment vendu à un couple d'investisseurs originaires de cette région.
Leur objectif est de réduire leur imposition et d'épargner jusqu'à 500 € / mois dans de l'immobilier, puis de revendre une fois les avantages fiscaux réalisés.
Dans l'hypothèse d'une revente au prix d'achat dans à peu près 11 ans (période de travaux + 9 années Pinel), leur épargne mensuelle moyenne s'établit à 356 €, tous flux confondus.
Lorsque je réalise une simulation, je fais bien attention à tout intégrer:
un appartement à 200 000 €
une cuisine pour 5 000 €
les frais de notaire de 4 765 €
la caution Crédit Logement à 2 625 €
les frais de gestion locative + les assurances (loyers impayés, dégradations...) pour 11%
les charges de copropriété restant à la charge du propriétaire (4% du loyer)
le prêt de 212 390 € sans apport, sur 20 ans, au taux de 1,20% + l'assurance à 0,35%
les intérêts intercalaires à acquitter au fil des déblocages de fonds par la banque
l'imposition future sur les revenus fonciers
le loyer "marché" à 630 € (et non le plafond Pinel à 693 € trop élevé pour la zone), duquel j'ai déduit 20 € / mois pour anticiper les honoraires du gestionnaire à chaque changement de locataire (hypothèse tous les 3 ans).
A ces conditions le taux de rendement interne de cette épargne est supérieur à 14% nets pour constituer le capital d'environ 88 500 € qui reviendra aux investisseurs, une fois remboursé le capital restant dû à la banque (indemnités de remboursement anticipé négociées à 0 au bout de 9 ans).
Et dans l'hypothèse d'une baisse du marché immobilier de 20 000 € pour ce bien, au moment de la revente, le taux de rendement interne de ces 356 € serait encore de 8% nets de tout!
Fiscal-Immo est à votre disposition pour réaliser votre audit personnalisé et trouver votre bien!
