Démembrement de Propriété / Nue-Propriété
Le démembrement d'un bien immobilier consiste à scinder la propriété des murs de l'exploitation du bien. On distingue ainsi deux parties :
la nue-propriété
le nu-propriétaire détient les murs mais ne peut pas exploiter le bien
l'usufruit
l'usufruitier détient le droit d'occuper le logement sans payer de loyers, de le prêter ou d'en percevoir les revenus.
Le principe de ce montage est de céder l'usufruit pendant 15 à 20 ans à un exploitant.
À la fin de cette période, l'investisseur/nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien sans frais. Il est alors libre de le mettre en location, de l’occuper ou de le vendre.
Cette solution permet d’acheter un bien entre 55 et 65 % de sa vraie valeur (selon les programmes).
Si le bien est financé par un crédit, les intérêts et assurance du prêt sont déductibles de revenus fonciers existants par ailleurs.
L'AVIS DE LAURENT QUETTIER :
« Le risque de perte en capital est très faible car il faudrait que le marché immobilier local se soit effondré à hauteur de la valeur de l’usufruit, au terme du contrat de cession temporaire. En admettant qu’on récupère à terme la valeur 100 qu’on achetée 60 (moyenne), on réalise donc un gain de 40 nets de tout, car ce n’est pas une plus-value ! Aucun aléa locatif, ni travaux, ni charges, ni taxe foncière car ces points sont gérés par la société usufruitière. On optimise avec un financement à crédit pour alléger la fiscalité des revenus fonciers surtout si on est dans une TMI élevée. Des montages très performants sont possibles mais le financement de ces opérations par un prêt amortissable peut s’avérer parfois compliqué si une garantie type Caution Crédit Logement est demandée par la banque. L’idéal est de disposer de liquidités pour solliciter un prêt in fine. »
