la gestion locative
en toute sérénité
Pour qui ? Pour quoi faire ?
Beaucoup de gens veulent investir dans du locatif pour développer leur patrimoine, en bénéficiant potentiellement de réductions d’impôts, mais nombre d’entre eux s’arrêtent à cause de la peur des locataires. Qui n’a pas entendu parler de loyers impayés, d’appartements dégradés, de procédures judiciaires longues et coûteuses… ? Ceci arrive uniquement lorsqu’on gère sa location soi-même, sans assurance sous le prétexte que "C’est trop cher !", "Ça ne sert à rien !", ou encore "Mon bien est situé à côté de chez moi !"…
Comment sécuriser la location de mon appartement ?
Votre projet est lié à une notion de rentabilité, calculée à partir des revenus escomptés lors de l’étude.
À travers cette question, il s’agit de comprendre les différents types de location et comment s’assurer de la perception régulière des loyers.
C’est d’autant plus important si vous avez un prêt à rembourser ou si vous avez besoin de cette rentrée comme complément de revenu, pour la retraite notamment.
C’est trop cher ?
La gestion courante par une agence coûte environ 7% du montant du loyer, auxquels on ajoutera des assurances contre les impayés, contre les dégradations et une protection juridique pour à peu près 2,5 % du montant des loyers.
On pourra ajouter une option en cas de vacance locative entre 2 locataires, une autre en cas de moins-value à la revente… Un package complet coûte environ 1 mois de loyer sur l'année.
Ceci est intégralement déductible fiscalement, ce qui vous permet une prise en charge de ce coût à hauteur de votre tranche marginale d’imposition, soit 0, 14, 30, 41 ou 45 % !
Ça ne sert à rien ?
Bien que ce soit votre appartement ou votre maison, votre locataire est bien chez lui ! Et s’il ne paie pas le loyer, vous devrez engager une action en justice pour tenter de récupérer votre dû.
Vous récupérerez peut-être vos loyers, mais votre bien dans un état qui nécessitera des travaux pour le remettre à la location…
Les assurances peuvent prendre tout ceci en charge, généralement sans franchise et dans des montants et durées très sécurisants.
Mon bien est situé à côté de chez moi !
Ça n’enlève rien aux risques évoqués ! Vous pouvez très bien avoir des locataires fiables et honnêtes qui connaîtront des accidents de la vie comme une perte d’emploi, maladie, une séparation et qui ne pourront plus vous payer.
Même si vous les appréciez, vous aurez peut-être à engager et financer une procédure à leur encontre…
Les assurances, et notamment la protection juridique, sont un sujet fondamental dont il faut connaître les modalités de fonctionnement et qu’il faut intégrer dans les simulations financières.
Comment louer ?
Sans entrer ici dans la dimension juridique des contrats de location, distinguons les principes de fonctionnement des 3 grands types de baux locatifs qui s’offriront à vous :
Nous déterminerons ensemble le contrat de location le plus adapté à vos objectifs lors de nos entretiens.
bail d'habitation nuE
Pour la location d’un bien nu, qui sera la résidence principale de votre locataire, sur un logement ancien en Régime Commun et sur quasiment tous les dispositifs fiscaux : Pinel, Pinel Outre-Mer, Malraux, Monuments Historiques, Déficit Foncier…
Vous pouvez envisager de tout gérer vous-même en investissant près de chez vous. Ceci vous permettra de sélectionner vous-même et gérer vos locataires et ainsi vous passer d’une agence de gestion locative et des assurances.
Attention ! Procéder ainsi n’est absolument pas un gage de sérénité et de réussite de votre investissement ! Je pourrais vous parler de nombreux cas ou l’implication personnelle a largement dépassé ce que les investisseurs avaient prévu : visites, loyers impayés, dégradations, travaux…
Mon conseil sera de passer par un professionnel, que j’aurai sélectionné pour vous et de prendre les assurances qui vous prémuniront des aléas évoqués ci-dessus.
Sauf ceux louant à un parent, tous mes clients prennent les assurances contre les loyers impayés, les dégradations, la vacance locative, une protection juridique, et parfois une garantie en cas de moins-value à la revente… leur coût, variable selon les options choisies, représente environ 1 mois de loyer par an et est fiscalement déductible de vos revenus. Une partie est donc prise en charge par l’administration fiscale, à hauteur de votre tranche marginale d’imposition (14, 30, 41 ou 45 %). En gestion directe, un premier impayé peut en entraîner d’autres...
bail d'habitation meubléE
C’est le contrat que vous utiliserez si vous louez en direct un bien meublé, dans le statut de Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP).
La durée minimale du bail de location meublée est d’un an, si le locataire est un étudiant, elle peut être réduite à 9 mois.
Comme pour le bail d'habitation nue, vous pouvez gérer vous-même ou vous assurer les services de professionnels de la gestion locative.
bail commercial
Idéal pour qui considère cet investissement comme financier, sans affect, sans implication personnelle et qui n’a pas le projet de garder le bien pour un usage personnel ou une location en direct.
Vous avez accès à ce type de contrat lorsque vous achetez un appartement, qui sera loué meublé, dans une résidence avec services (Ehpad, Tourisme, Étudiante…) qui sera exploitée par une société. Cette dernière sera alors votre locataire et vous versera un revenu défini dans le bail, que votre appartement soit occupé ou non. Vous n’aurez jamais le moindre contact avec les occupants de votre appartement, qui seront sous-locataires de la société d’exploitation.
Le bail initial a une durée minimum de 9 années.
Cela revêt bien des avantages en terme de fiscalité (amortissement comptable du statut LMNP ou dispositif Censi-Bouvard sur un bien neuf) et de tranquillité (loyers garantis), avec des tarifs démarrant à 60 000 € environ.
Il m’appartient de sélectionner les structures fiables et pérennes et de vérifier ces points dans les baux proposés :
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Le bail est-il signé pour une durée ferme de x années : l'exploitant renonce-t-il à sa faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale ?
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Le montant du capital social de la société d'exploitation donne une indication sur sa solidité financière
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Les modalités de l'indexation du loyer
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Les conditions de renouvellement sont-elles précisées ?
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À qui incombe la charge du renouvellement du mobilier vétuste ?
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Le preneur peut-il céder son bail ? Si oui, reste t'il garant de son cessionnaire ?
