Placement locatif : quelle superficie choisir ?
Sur le site lerevenu.com, Gérard Blandin explique dans son article Quel type de logement pour son investissement locatif Pinel ?, que la rentabilité sera plus forte sur les petites surfaces, grâce au coefficient multiplicateur du loyer de la loi Pinel.
Effectivement, ce coefficient s’établit à son maximum de 1,2 pour un appartement de 38 m2, sera à 1 pour 63 m2 puis minorera le loyer des plus grandes surfaces mais ceci permet de compenser le prix / m2 plus élevé des petites surfaces.
Quoi qu’il en soit, il convient tout d’abord de déterminer le budget car qui paie 3 000 € d’impôt sur le revenu / an doit limiter son projet à 150 000 € (3 000 € d’IR / 2%, taux de réduction Pinel sur les 9 premières années). Dans ce cas, on sera sur une petite ou moyenne surface selon la ville.
Le contribuable qui acquitte plus de 6 000 € d’IR peut envisager d’investir jusqu’au plafond annuel de 300 000 € (6 000 € / 2%). Selon mon expérience, c’est l’emplacement du programme qui déterminera s’il est préférable d’investir dans une petite ou une grande surface.
Un programme immobilier de centre-ville sera plus cher au m2 qu’un autre en périphérie, ce qui limitera la surface par rapport au montant d’investissement souhaité.
Si on choisit un programme en périphérie d’une grande ville, on aura alors le choix des typologies d’appartements, voire de maisons.
Je trouve ces programmes souvent pertinents car on aura la possibilité d’avoir des familles avec enfants comme locataires, induisant plus de stabilité.
À la revente, on aura accès au marché de la "résidence principale", ce qui est plus rare sur les petites surfaces.
